РЕШЕНИЕ СПОРНЫХ ВОПРОСОВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Из данной статьи Вы узнаете:

1. Как заключить и правильно расторгнуть договор аренды.

2. Виды и особенности договоров аренды.

3. Спорные вопросы, возникающие из отношений договора аренды.

Время чтения - 5 минут
Споры, вытекающие из договоров аренды, на протяжении длительного времени стабильно составляют определенную долю среди дел, рассматриваемых Арбитражными судами. Наиболее распространенными спорами данной категории дел являются споры о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом, расторжении договоров аренды и возврате (выселении) переданного в аренду имущества. Иные споры данной категории дел, например, споры о заключении договоров аренды, признании их недействительными и о ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды, встречаются значительно реже.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в российском законодательстве употребляются как тождественные.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Объектом аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило носит императивный характер, оно не может быть изменено соглашением сторон.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу названных правовых норм вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора (аналогичный подход изложен в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 № ВАС-16 982/10 и от 09.12.2008 № 14 126/08).

Аналогичный правовой подход закреплен в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В данном пункте Пленум ВАС РФ разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, суду при оценке договора аренды на предмет его заключенности, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, следует исходить из того, что реальное исполнение договора может являться одним из оснований для признания его заключенным, даже если в тексте договора предмет надлежащим образом не согласован.

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (статья 130 ГК РФ).

Договоры аренды транспортного средства, в том числе относящиеся к объектам недвижимости, в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются (статьи 633 и 643 ГК РФ).

Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года. Если срок договора аренды здания или сооружения меньше года, то он государственной регистрации не подлежит (часть 2 статьи 651 ГК РФ).
Лучшее предложение для Вас - аутсорсинг юридических услуг
КАРТА ГОДОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
Акция: карта годового обслуживания
У Вас нет штатного юриста, а юридические проблемы в бизнесе возникают постоянно? Мы предлагаем Вам приобрести карту постоянного клиента, которая позволяет получить целый юридический отдел на аутсорсинг.
Обслуживание предпринимателей по всем юридическим вопросам под ключ. Карта вместо штатного юриста.
Одним из самых распространенных видов споров, рассматриваемых судами по договорам аренды, являются споры, связанные со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 17 ноября 2011 г. N 73 разъяснил, что при рассмотрении данной категории споров судам необходимо руководствоваться тем, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Все иные спорные положения, вытекающие из договоров аренды, подробно отражены в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
ВАМ БУДЕТ ПОЛЕЗНО УЗНАТЬ

КОМАНДА ЮРИСТОВ ПО АРБИТРАЖНЫМ СПОРАМ

Ведущий юрист по арбитражным спорам
Петров Роман Юрьевич
Стаж: 20 лет

Компетенции: Корпоративное и гражданское право. Налоги. Банки. Недвижимость. Страхование. Судебно-арбитражная практика. Обжалование решений и предписаний государственных органов. Закупки по 44-ФЗ и 223-ФЗ.
Ведущий юрист по арбитражным спорам
Симонова Вера Николаевна
Стаж: 7 лет

Компетенции: Гражданское право. Возмещение ущерба. Банки. Кредиты. Финансы. Страхование.
Адвокат Кировской областной коллегии адвокатов
Кузнецов Сергей Викторович
Стаж: 16 лет

Компетенции: Корпоративное и гражданское право. Налоги. Банки. Недвижимость. Страхование. Судебно-арбитражная практика. Обжалование решений и предписаний государственных органов. Закупки по 44-ФЗ и 223-ФЗ. Уголовно-правовая защита.
Ведущий юрист по арбитражным спорам
Кулинкович Светлана Анатольевна
Стаж: 10 лет

Компетенции: Корпоративное и гражданское право. Страхование. Судебно-арбитражная практика. Обжалование решений и предписаний государственных органов. Закупки по 44-ФЗ, 223-ФЗ.
Ведущий юрист по арбитражным спорам
Купчик Ольга Викторовна
Стаж: 7 лет

Компетенции: Гражданское право. Страхование. Возмещение ущерба. Взыскание задолженности. Судебно-арбитражная практика.
*Заполняя свои данные Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

ПОЛУЧИТЕ ОНЛАЙН КОНСУЛЬТАЦИЮ У ПЕТРОВА РОМАНА

Запись на юридическую консультацию.
Укажите Ваши контактные данные.
В ходе консультации Вы получите юридически обоснованный ответ на Ваш вопрос.
Мы проверим Вашего должника / контрагента на благонадежность.
Мы проведем экспертизу договора, всех актов по договору и остальных документов по Вашему делу.
В итоге Вы получите письменное заключение по Вашему вопросу с указанием конкретных норм права, с подробными рекомендациями дальнейших действий.
Ответ на вопрос
Проверка контрагента
Экспертиза договора
Заключение юриста
Стоимость консультации 900 рублей. При заключении договора на судебное сопровождение, все консультации в рамках дела бесплатны.
ПЕТРОВ РОМАН ЮРЬЕВИЧ
юрист по арбитражным спорам,
индивидуальный предприниматель
Телефон: 89123776777
E-mail: 89123776777@mail.ru
Киров, Октябрьский 117, офис А, кабинет 6
(Алые Паруса, вход со двора)
Все права защищены и охраняются законом. Copyright © 2001 - 2022 ИП Петров Роман Юрьевич.
Запрещается использование любых материалов сайта без письменного разрешения администрации.
При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на petrov-roman.ru обязательна.
Обращаем ваше внимание на то, что информация на сайте предоставлена исключительно для ознакомления и не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 ГК РФ.

ЗАПИШИТЕСЬ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ К ПЕТРОВУ РОМАНУ
КАРТА ГОДОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
Мы предлагаем четыре варианта карты годового обслуживания.

-1-
Карта «Юрист Онлайн» — Ваш личный онлайн юрист.
Это отличный вариант для предпринимателей, которым помимо решения юридических вопросов бытового характера, нужны консультации по сопровождению бизнеса, уверенные решения, быстрые ответы, точные действия, минимизация рисков.
Возможности по карте:
Устная правовая консультация — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Устная инструкция по составлению документа — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Письменная консультация On-Line (Viber, WhatsApp, Signal, Telegram, E-mail) — без ограничений.
Письменное правовое заключение — 12 в год, 3 в квартал.
Проверка контрагента — 24 в год.
Территория обслуживания — РФ.
Срок обслуживания — 1 год.
Стоимость: 1 500 рублей в месяц.

-2-
Карта «Личный юрист» — расширенный набор юридических услуг.
Эта карта обеспечит защиту Ваших прав в любой ситуации. Карта позволяет получать широкий спектр услуг от оперативных устных консультаций до делегирования решения юридических вопросов нашими Юристами. Полный безлимит по количеству консультаций как устных, так и письменных в течение 1 (одного) года.
Возможности карты:
Устная правовая консультация — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Устная инструкция по составлению документа — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Письменная консультация On-Line (Viber, WhatsApp, Signal, Telegram, E-mail) — без ограничений.
Письменное правовое заключение — 36 в год, 9 в квартал.
Составление документов — 36 в год, 9 в квартал.
Проверка контрагента — 36 в год.
Скидка на услуги нашего правового центра — 20%.
Территория обслуживания — РФ.
Срок обслуживания — 1 год.
Стоимость: 3 000 рублей в месяц.

-3-
Карта «Юридический отдел».
Юридические отделы существуют далеко не на каждом предприятии. Однако для успешного функционирования субъектов даже малого и среднего бизнеса, помощь квалифицированных специалистов просто необходима. Юридическое сопровождение деятельности предприятия по цене одной четвертой штатного юриста.
Возможности карты:
Устная правовая консультация — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Устная инструкция по составлению документа — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Письменная консультация On-Line (Viber, WhatsApp, Signal, Telegram, E-mail) — без ограничений.
Письменное правовое заключение — 36 в год, 9 в квартал.
Составление документов — 36 в год, 9 в квартал.
Проверка приказов, трудовых договоров и прочих документов — 36 в год, 9 в квартал.
Подготовка исковых заявлений и представление интересов в суде — 6 дел в год.
Подготовка материалов для привлечения к дисциплинарной ответственности сотрудников компании — без ограничений.
Консультация руководящих сотрудников предприятия по всем юридическим вопросам, связанным с их деятельностью.
Проверка контрагента — без ограничений.
Количество пользователей — 2 основных пользователя.
Скидка на услуги нашего правового центра (для всех сотрудников компании) — 20%.
Территория обслуживания — Кировская область.
Срок обслуживания — 1 год.
Стоимость: 6 000 рублей в месяц.

-4-
Карта «Юридический департамент».
Полное юридическое сопровождение деятельности предприятия без ограничений.
Возможности карты:
Устная правовая консультация — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Устная инструкция по составлению документа — без ограничений, пн-пт с 8:00 до 18:00.
Письменная консультация On-Line (Viber, WhatsApp, Signal, Telegram, E-mail) — без ограничений.
Письменное правовое заключение — без ограничений.
Составление документов — без ограничений.
Проверка приказов, трудовых договоров и прочих документов — без ограничений.
Подготовка исковых заявлений и представление интересов в суде — без ограничений.
Подготовка материалов для привлечения к дисциплинарной ответственности сотрудников компании — без ограничений.
Консультация сотрудников предприятия по всем юридическим вопросам, связанным с их деятельностью — без ограничений.
Проверка контрагента — без ограничений.
Количество пользователей — 2 основных пользователя.
Скидка на услуги Правового Центра (для всех сотрудников компании) — 20%.
Территория обслуживания — Кировская область.
Срок обслуживания — 1 год.
Цена: 12 000 рублей в месяц.
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
ОНЛАЙН КОНСУЛЬТАЦИЯ
Укажите Ваш телефон и мы перезвоним Вам!
Телефон горячей линии
+7 (912) 377-67-77
Звонок бесплатный